Адвокатът отговаря Актуално

За какво да внимавате, когато купувате жилище

Покупката на имот е едно от най-отговорните и най-важни събития, които ни се случват в живота. Пътят по търсене и намиране на най-доброто жилище обаче не винаги е лек и е съпроводен от изключително много и различни условности, като на първо място стои финансовият фактор.

Тъй като покупката на жилище е свързанa с много пари и включва сключване на сделка, като купувач трябва да сте изключително внимателни какво точно придобивате, при какви условия, на каква цена и какви ще бъдат последствията от тази покупка.

Особено важно е да проверите имота за тежести

Това е един от най-неприятните капани, но за щастие чисто документално той е лесно проверим. Във всеки случай най-добре е да накарате адвокат да проучи въпроса с тежестите върху имот. Това могат да бъдат запори от банки, ЧСИ-та, физически лица, фирми, които имат финансови претенции към собственика. Закупувайки имуществото, вие рискувате то да бъде продадено, а парите иззети за погасяване на дълговете на предходния собственик. В това число влизат законови и договорни ипотеки върху имотите, семейни претенции на наследници или партньори.

Затова изисквайте удостоверение за тежести от собственика и дори той да ви предостави такова проверете неговата автентичност, но и валидност към датата на сделката. 

Трябва да изясните кой/кои са собствениците на имота

Другата изключително важна крачка при сделка с имот е да се е ясно кой или кои са собствениците на имота. Звучи логично, но се оказва, че това въобще не е толкова очевидно.

Трябва да изясните чия е земята под имота – общинска, частна и на кой точно. В общия случай, ако купувате апартамент, вие получавате и идеални части от поземления имот, който е съсобственост на останалите собственици на жилища. Това обаче не е винаги така. Възможно е земята да бъде общинска, възможно е и да е останала в ръцете на инвеститора. Възможно е да е на собственици, които са имали къща на мястото и са отстъпили правото на строеж без реално да продават терена. Във всеки един от тези случаи, без значение дали е къща или апартамент, ако той е без земя, вие ставате собственик само на конкретния самостоятелен обект, който обаче при определени обстоятелства като земетресение или пожар може да се окаже несъществуващ, а вие лишени от имущество.

Има правни начини за защита, като имотите често се застраховат срещу бедствия и аварии, но така или иначе това е опасност и риск, които е добре да избегнете. Същото важи и за общински земи, на които е построена къща с отстъпено право на строеж. Реално вие не притежавате земята, а общината има право да се разпорежда при определени условия с нея. Не на последно място съсобствеността на имот може да изиграе лоша шега, особено в условията на наследствени или брачни отношение. Най-честите клопки са за продаване на имот от един човек, който е придобит от него по време на брак или съвместен живот с друг човек, който вече има права над този имот.

За да избегнете всички тези възможности изисквайте документация от Агенция по вписванията и по възможност от съответната община за собствеността на имотите. Внимавайте дали всички идеални части от един имот са при човека или хората, представящи се за собственици. 

Опасност от незаконни ремонти

Най-големите опасности при различни ремонти са те да се окажат незаконни, в случай че за тях е необходимо строително разрешително или друг тип документация и съгласуване с компетентните институции. В България почти никой не изповядва практиката, че ремонтът е нещо, което касае някой друг освен него самия, камо ли някоя институция. В това число влизат конструктивни изменения в апартаменти в жилищни сгради, които могат да костват устойчивостта на сградата като премахване на носещи конструкции, избиване на врати, прозорци, заграждане на тераси, приобщаване на различни пространства, част от общите части на сградата, за целите на лично владение и т.н. Тук се включва и промяната на предназначение на пространствата, която обаче е против закона. Така например вие не можете да решите да разположите санитарно помещение над спалня или да смените местата на всекидневната и спалнята, съгласно действащото у нас законодателство. Такива изменения обаче има на практика в почти всяко по-старо жилище. Проблемите могат да започнат при обследвания и пазарни оценки, в случай че извършвате покупка с ипотека. Това обаче не е единственият ви проблем. Всеки съсед може да подаде жалба срещу вас за тези изменения и съответно отговорността ще падне на вашите плещи. При закупуване на къща реконструкциите са още по-голям проблем, тъй като много често собствениците на такива имоти надстрояват, правят стаи в подпокривното пространство чрез повдигане на покривната конструкция, изграждат навеси и друг тип съоръжения, които нямат разбира се никакви документи и са напълно незаконни. Във вашето поле пада отговорността, ако това бъде засечено от компетентен орган – да понесете санкции и да разрушите незаконното строителство. Това понякога може да коства целия имот.

Изисквайте пълна документация по отношение на разрешителното/разрешителните за строеж и прилежащата документация. В случай, че има разминавания между нея и това, което виждате на практика, по-добре намерете друг имот или обяснете на собственика, че искате /в случай, че е възможно/ да узакони имота в този му вид. 

Проблеми с тръби, кабели или друг тип комуникации

Често човек оглежда имота като големина, разположение, изложение, вид, външно състояние и съпоставя тези параметри с цената. Има неща обаче, за които се сещаме твърдя късно, а именно комуникацията, която често е бетонирана в стените, подове и тавани и остава недостъпна за простото око. Често се оказва, че иначе освежен дом, който купуваме на цената на имот, за който не се налага ремонт, трябва да бъде изкъртен из основи, защото има нерешими проблеми в тръби, кабели или друг тип комуникации. От там могат да идват прикритите течове от освежителните „търговски“ ремонти, може да се окаже, че цялата ви мрежа изключва при малко натоварване или че въобще нямате прокарани кабели, там където трябва. Често при така наречените ремонти за продажба, майсторите прекъсват комуникации и на практика е невъзможно да установите откъде точно идва проблемът. Решението е къртене до нулата. Което ще ви коства приблизително межди 20-40% оскъпяване на покупката в крайна сметка. Некачественото строителство влиза в това число, както и проблеми с покриви или мазета, които купувате без да видите или дори след оглед, но след два месеца се оказват под вода.

Изисквайте документи на сградата – разположение на ел и вик мрежа. Проверете състоянието преди покупка – в случай на нужда вкарайте клауза за подновяване/възстановяване на мрежите за сметка на първия собственик. Изисквайте технически паспорт или енергиен сертификат, ако има такива за обекта.